澳洲买房全费用清单：不只是房价和印花税（2026年完整版）
很多买家在计算买房预算时，只考虑了"房价 + 印花税 + 首付"。
真相是：实际需要准备的资金，往往比这个数字高出10%–30%。
本文把澳洲买房（特别是移民买家）需要承担的每一笔费用列出来，让你做预算时不被任何意外打乱计划。
一、购房时的一次性费用
1. 首付（Deposit）
这是大头，取决于你的贷款比例。若贷款比例达到95%（含LMI或HGS），首付仅需5%，以80万房价为例就是$40,000。当贷款比例为90%时，首付为10%，即$80,000。最常见的80%贷款比例（无LMI）需要20%首付，也就是$160,000。而对于部分外国买家，若贷款比例限制在70%，首付则需30%，高达$240,000。
2. 印花税（Stamp Duty / Transfer Duty）
各州税率不同，以$800,000物业为参考，新南威尔士州约需缴纳$31,335，维多利亚州约$43,070，昆士兰州约$27,525，西澳约$31,805，首都领地则在$29,000至$33,000之间。
首套置业者：符合条件的PR/公民可以大幅减免，甚至全免。临时签证持有人通常不享受减免。
3. 外国买家印花税附加税（仅限外国人）
这是一笔很多外国买家没有计算进去、却意外巨大的费用。在新南威尔士州和维多利亚州，附加税率为8%，$800,000物业的附加税为$64,000。昆士兰州、西澳和南澳的税率为7%，附加税为$56,000。塔斯马尼亚州税率为3%，附加税为$24,000。而首都领地和北领地不征收此项附加税，费用为$0。
4. FIRB申请费（仅限外国买家）
FIRB申请费根据物业价格阶梯式收取，且不可退款，无论审批结果如何。购买100万以下的物业，申请费为$14,100；100万至200万之间的物业，费用为$28,200；200万至300万之间的物业，费用则高达$56,400。
二、贷款相关费用
5. 贷款申请费（Application/Establishment Fee）
四大行通常收取$600至$1,000，但部分产品会免收。非银行机构的费用在$0到$800之间。高端产品的包装费通常为每年$395。
6. 贷款抵押保险（LMI）
如果你的首付低于20%且不使用HGS或担保人结构，就需要支付LMI。这笔费用通常加到贷款金额中，不需要现金支付，但你要为这笔金额支付利息。例如，一笔$500,000的贷款，若LVR为90%，LMI约在$8,000至$10,000之间。若贷款金额为$700,000，LVR为90%时，LMI约$12,000至$16,000；若LVR高达95%，LMI则可能攀升至$22,000至$28,000。
7. 物业估值费（Valuation Fee）
银行会对你购买的物业进行独立估价。大多数贷款产品的估值费在$0至$500之间，通常由银行承担或包含在申请费内。但对于非银行机构或结构复杂的物业，费用可能在$300至$800。
8. 贷款登记费（Mortgage Registration Fee）
各州政府收取的贷款登记费通常在$100至$300之间。
三、法律和过户费用
9. 律师/过户师费（Conveyancing Fee）
过户师负责合同审查、FIRB协调（如需）、印花税缴纳、产权转移以及与卖方律师对接。购买现房的参考费用为$1,500至$3,000，期房或新建物业为$2,000至$4,000。若涉及FIRB、信托等复杂结构，费用可能达到$3,000至$6,000以上。
10. 建筑和害虫检查费（B&P Inspection）
此项检查适用于现房（二手房），通常在出价前进行，费用为$400至$800。期房或新建物业通常不需要，因为开工前的验收由开发商安排。
四、杂项费用
11. 房屋建筑保险（Building Insurance）
银行要求在交割时必须已有建筑保险。年费视地区和建筑类型而定，在$800至$2,500之间，交割前需要提供保单证明。公寓（Strata）通常由物业管理方统一投保，不需要单独购买。
12. 物业管理费报告（Strata Report）
购买公寓时，建议查阅物业管理报告，以了解大楼财务状况和是否有未决维修项目，费用为$200至$500。
13. 搬家费用
同城搬迁的费用在$500至$2,000之间。跨州搬迁的费用为$3,000至$8,000以上。国际搬迁（如从中国搬家）视体积而定，可能高达$5,000至$20,000以上。
14. 入住初期费用（家具、装修）
新房通常没有现成的固定装修，期房公寓可能缺少窗帘、灯具等。预留$5,000至$30,000作为缓冲是合理的范围。
五、全成本汇总示例
场景一：PR首套买家，悉尼$80万新公寓，使用HGS（5%首付）
在此场景下，首付（5%）为$40,000。印花税因符合首次置业全免政策而为$0。LMI因使用HGS被免除，费用为$0。由于是PR，无需支付FIRB申请费和外国买家印花税附加税，这两项均为$0。律师及过户费约$2,500，估值费由银行承担为$0，贷款登记费$200。由于是新房，B&P检查费为$0。建筑保险首年费用为$1,200。搬家及入住初期费用预留$5,000。总计约需准备$48,900。
场景二：482签证（中长期）买家，悉尼$80万新公寓
在此场景下，首付（10%，LVR=90%）为$80,000。印花税因无首次置业减免，约需$31,335。外国买家印花税附加税（8%）为$64,000。FIRB申请费为$14,100。LMI（LVR=90%，约$720,000贷款）约$12,000，将加入贷款本金中。律师及过户费约$3,000，贷款申请费$500，贷款登记费$200。建筑保险首年费用为$1,200。搬家及入住初期费用预留$5,000。总计需准备的现金约为$199,335。
两种情况下，同一套房的入场成本相差**$150,000**——这是PR/公民和临时签证的实际成本差距。
结语：买房前先算清楚
很多人是在报价出去、合同谈好之后，才发现手头资金不够支付全部费用。这既被动又被动。
建议的做法：
- 确定目标房价区间
- 用上面的清单估算你的总所需资金
- 确认资金到位后，再开始认真看房
最后更新：2026年5月。各项费用为参考值，实际以各机构、各州政府当前规定为准。购房前请咨询持牌房贷经纪和律师。