2027年澳洲海外人士买房限制：留学生与临时居民购房规则全解

澳洲对海外人士购买住宅类房产的限制，核心逻辑是把外资导向新建住房供给，而非与本地买家竞争已建成住宅。这些限制通过联邦层面的外国投资审查制度与各州附加税费共同构成，对留学生和其他临时签证持有者影响直接。

谁属于“海外人士”

在澳洲购房语境下，“海外人士”的界定远比国籍复杂。以下人群通常被归类为海外人士：

• 非澳大利亚公民、非永久居民的个人
• 持有临时签证（包括学生签证 Subclass 500、毕业生工作签证 Subclass 485 等）的个人
• 由海外人士控股的公司或信托

留学生即使已在澳洲居住数年，只要未取得永久居民身份，在购房时仍被视作海外人士，须遵守相应的申请与审批要求。

联邦层面：FIRB 审批是前置条件

海外人士在澳洲购买住宅类房产前，必须向澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称 FIRB）提交申请并获得批准。该制度依据《1975 年外国收购与接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）及配套法规运行，审批以个案审查为基础，不存在自动通过机制。

可以买什么

海外人士可购买的住宅类型受到明确限制，基本规则如下：

新建住宅：海外人士通常可购买全新建造的独立屋、公寓或联排别墅。购买期房公寓（即尚未建成或正在建设中的房产）也属于此类，是留学生和临时居民最常见的购房路径。

空置土地：可购买用于建造住宅的空地，但通常须在获批后规定期限内开工建设，且建成后需向 FIRB 报告。

已建成住宅：这是限制最严的类别。海外人士原则上不得购买已建成住宅（即二手房），该临时禁令已延长至 2029 年 6 月 30 日。极少数例外情形包括：

• 临时居民在澳洲居住期间购买一套已建成住宅用于自住，离境时必须出售
• 购买已建成住宅后进行大规模重建，使住房存量实质性增加

上述例外均须获得 FIRB 批准，且不能以投资出租为目的。

审批流程与费用

FIRB 申请通过澳大利亚税务局（Australian Taxation Office，简称 ATO）的在线系统提交。审批法定决定期为 30 天，必要时可延长至 90 天。

申请费用按房产价值分级计算，且已建成住宅的申请费显著高于新建住宅。自 2025 年 7 月 1 日起，费用标准大幅上调，已建成住宅的申请费约为同价位新建住宅的三倍。费用须在提交申请时缴纳，无论最终是否获批均不退还。

空置费

获批购房后，若该住宅在任一 12 个月周期内未被自住或真实出租至少 183 天，业主须缴纳年度空置费。空置费金额通常为原始 FIRB 申请费的两倍，由 ATO 负责征收。留学生假期回国期间，若房屋在此期间无人居住，需特别留意该规则的时间计算。

各州附加税费

除联邦 FIRB 审批外，各州对海外买家额外征收印花税附加费和土地税附加费，费率因州而异：

• 新南威尔士州（New South Wales，简称 NSW）：海外买家印花税附加费约为 8%–9%，另征收附加土地税
• 维多利亚州（Victoria，简称 VIC）：海外买家印花税附加费约为 8%，附加土地税适用于应税土地价值超过起征点的部分
• 昆士兰州（Queensland，简称 QLD）：海外买家印花税附加费约为 7%–8%，附加土地税规则类似

附加税在标准税率之上叠加征收，购房预算须将这部分成本一并纳入。各州税率和起征点时有调整，以各州税务局官网公布的最新信息为准。

留学生购房的特别注意事项

持有学生签证 Subclass 500 的留学生属于临时居民，购房面临额外约束：

购房资格不自动获得：学生签证本身不构成申请 FIRB 批准的充分依据。审批时会综合考量签证有效期、在澳居住记录、购房目的等因素。

贷款难度更高：澳洲本地银行和贷款机构对非居民借款人通常要求更高的首付比例，收入证明审核也更严格。部分机构不接受海外收入作为还款能力证明，或要求首付达到房价的 30%–40%。

离境时的处置义务：若购买的是已建成住宅（在例外情形下获批），签证到期离境时须出售该房产。新建住宅和空置土地则无此强制出售要求，但空置费规则仍适用。

学生公寓的特殊性：部分专门建造的学生公寓项目可能适用不同规则，具体取决于土地规划用途和项目结构。购买前应确认该物业是否属于住宅类房产并须遵守 FIRB 审批要求。

违规后果

违反海外人士购房限制的后果严重。澳大利亚税务局负责合规监管，可通过数据匹配、举报和专项审计发现违规行为。处罚措施包括：

• 强制出售令（divestment order），要求限期出售房产
• 民事罚款，金额可达房产价值的 10% 或更高
• 情节严重者可能面临刑事起诉

“不知情”不构成有效抗辩理由，购房前自行确认规则是买方的责任。

如何获取权威信息

由于联邦审批、州税与贷款政策层层叠加，且各环节规则均可能调整，建议在购房决策前通过以下渠道获取最新信息：

• FIRB 官网（firb.gov.au）：查询海外人士购房资格、申请流程和费用标准
• 各州税务局官网：查询印花税附加费和土地税附加费的最新费率
• ATO 官网（ato.gov.au）：了解空置费申报和缴纳规则

上述信息为通用背景介绍，不构成法律、税务或移民建议。个人购房资格和税务义务取决于具体情况，建议咨询持有澳洲执业资格的律师或持牌过户师。